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白若宏的博客

退休后要制定怎样花掉养老金的长期计划,更要考虑怎样花掉更多的养老金,老年戒得。

 
 
 

日志

 
 
关于我

当过兵,搞过“三支两军”,参加全国第三次人口普查,自学建筑、制冷、设计、预算。忧国忧民,人生无所求,毛泽东时代忧毛泽东思想难实现,改革开放忧邓小平理论不落实。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜——还需几年  

2010-12-05 09:21:04|  分类: |  标签: |举报 |字号 订阅

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       按去年的国家统计资料,我国一年新开工房屋面积超10亿平方米,一年销售商品房面积约10亿平方米。按我国的高速发展水平,这个数量还能提高。我国有13.5亿人口,如果每人平均房屋面积25平方米,共需13.5 * 25 = 337.5亿平方米,按目前的能力,约需33.75年完成。按目前10%左右的增长速度:

                     sn=a(q^n-1)/(q-1)  (q≠1)     将 sn=337.5亿  q=1.1   a=10亿 代入  

                     则a(1.1^n-1)=33.75亿      1.1^n-1=3.375    1.1^n=4.375 

                     lg1.1= 0.137503524       lg4.375= 2.12928302      n=15.485(年)

只用15.485年,就可以达到337.5亿平方米。不过,现在出现的通货膨胀已经昭示发展已经达到极限。

       问题是,我国的住房建设不是从“0”起步。

       可恶的是拆了低层建高层。

       可恨的是住房建设没有解决住房问题,而是解决了有钱人的置房保值增值炫富问题。

       即使我国每人都有房住,怎么再寻找增长点?

 

杜甫《茅屋为秋风所破歌》


八月秋高风怒号,卷我屋上三重茅。茅飞渡江洒江郊,高者挂罥长林梢,下者飘转沉塘坳。
南村群童欺我老无力,忍能对面为盗贼,公然抱茅入竹去,唇焦口燥呼不得,归来倚杖自叹息。
俄顷风定云墨色,秋天漠漠向昏黑。布衾多年冷似铁,娇儿恶卧踏里裂。床头屋漏无干处,雨脚如麻未断绝。
自经丧乱少睡眠,长夜沾湿何由彻!
安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山?呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足! 
翻译为:怎么才能得到千万间宽敞高大的房子,普遍地庇护天下间贫寒的读书人,让他们个个都开颜欢笑。


一、房地产开发完成情况 [查看表格]

    据《中国信息报》报道 2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。

    2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。

    2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

    二、商品房销售情况 [查看表格]

    2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

  三、房地产开发企业资金来源情况

    2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。

    四、70个大中城市房屋销售价格指数 [查看表格]

    12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

    新建住宅销售价格同比上涨9.1%,涨幅比11月份扩大2.9个百分点;环比上涨1.9%,涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

    分类型看,与上年同月相比,经济适用房销售价格上涨0.8%;商品住宅销售价格上涨10.1%,其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%,高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比,经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨2.2%,其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%,高档住宅销售价格上涨1.3%。

    分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%,环比上涨2.0%。

    分地区看,与上年同月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有69个,其中涨幅最大的5个城市是:广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%;价格下降的城市有1个:唐山下降2.0%。

    与上月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有66个,其中涨幅最大的5个城市是:三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%;价格下降的城市有1个:锦州微降0.1%。

    二手住宅销售价格同比上涨6.8%,涨幅比11月份扩大1.3个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

    分地区看,与上年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有69个,其中涨幅最大的5个城市是:深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%;价格下降的城市有1个:唐山下降1.8%。

    与上月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有60个,其中涨幅最大的5个城市是:三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0% ;价格下降的城市有1个:昆明微降0.1%。

    新建非住宅销售价格同比上涨4.3%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比11月份缩小0.3个百分点。

    与上年同月相比,办公楼销售价格上涨6.4%,商业营业用房销售价格上涨2.7%,其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比,办公楼销售价格上涨0.6%,商业营业用房销售价格上涨0.6%,其他用房销售价格上涨0.3%。

    四季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,其中新建住宅销售价格上涨6.4%,二手住宅销售价格上涨5.6%;房屋租赁价格与上年同期价格持平;物业管理价格同比上涨0.4%;土地交易价格同比上涨13.8%,其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。

    五、全国房地产开发景气指数

    12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为103.66,比11月份提高0.88点。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜——还需几年 - 白若宏 - 白若宏的博客

    从分类指数看:房地产开发投资分类指数为100.42,比11月份下降0.18点;本年资金来源分类指数为110.77,比11月份提高1.25点;土地开发面积分类指数为95.69,比11月份提高0.33点;商品房空置面积分类指数为96.87,比11月份提高3.03点;房屋施工面积分类指数为102.51,比11月份下降0.50点。

2009年房地产开发企业完成投资及增速情况

 

   

本年完成投资(亿元)

 

比去年同期增长(%

 

#住宅

#住宅

全国总计

36231.71

25618.74

16.1

14.2

  一、东部地区

21101.28

14445.66

12.3

9.1

       

2337.71

906.62

22.5

-3.6

       

735.18

494.86

12.5

7.7

       

1517.20

1218.32

39.9

41.9

       

2640.56

1932.94

28.1

22.4

       

1464.18

918.68

2.0

4.9

       

3338.58

2424.15

1.0

-1.4

       

2253.57

1580.76

11.4

10.8

       

1136.35

743.30

0.6

1.0

       

2428.73

1860.35

19.1

16.3

      广 

2961.32

2103.92

0.4

-1.3

       

287.90

261.78

44.3

51.9

二、中部地区

7938.46

5986.26

24.6

23.3

        西

477.27

379.46

46.1

66.6

       

756.34

604.88

18.0

14.1

      黑龙江

563.92

442.48

28.2

44.3

       

1667.54

1173.36

22.4

16.0

        西

634.52

509.17

15.9

14.1

       

1553.76

1235.21

28.8

27.2

       

1200.44

804.16

34.5

21.8

       

1084.66

837.54

13.5

19.1

三、西部地区

7191.97

5186.81

19.0

19.4

      内蒙古

815.46

573.82

9.6

-0.9

      广  西

813.68

577.17

29.7

39.8

       

1238.91

789.02

25.0

27.4

       

1586.76

1149.17

9.3

10.9

       

369.69

248.01

18.8

26.9

       

737.46

552.96

32.2

30.4

      西 

15.72

11.37

14.4

-4.9

        西

943.73

782.33

23.8

29.6

       

204.14

137.32

9.9

-0.1

       

72.85

55.47

42.3

29.3

       

162.74

126.08

38.4

43.5

       

230.84

184.09

1.0

-5.0

2009年商品房销售面积和销售额增长情况

 

   

商品房销售面积(万平方米)

销售面积增速(%

商品房销售额(亿元)

销售额增速(%

全国总计

93713.04

42.1

43994.54

75.5

  一、东部地区

48248.21

47.6

29904.86

83.8

       

2362.25

76.9

3259.66

96.6

       

1590.02

27.0

1094.85

45.4

       

2849.14

27.7

941.83

51.8

       

5375.07

31.4

2168.29

41.0

       

3372.45

44.2

4330.22

125.9

       

9922.73

62.9

4955.42

100.9

       

5525.38

84.7

4302.98

129.7

       

2723.23

67.5

1478.22

107.4

       

6931.70

25.9

2436.46

49.0

      广 

7035.89

45.0

4585.93

58.8

       

560.34

50.5

351.00

73.2

二、中部地区

21758.58

32.9

6507.81

55.6

        西

1014.39

2.0

275.77

17.7

       

1823.22

15.1

540.26

36.0

      黑龙江

2015.53

35.6

652.52

55.0

       

4053.92

45.5

1378.39

67.8

        西

2280.91

32.0

602.80

63.4

       

4338.60

35.9

1156.60

54.9

       

2718.30

40.0

959.88

64.8

       

3513.72

32.3

941.60

54.0

三、西部地区

23706.24

40.2

7581.88

64.2

      内蒙古

2463.01

2.8

733.22

23.2

      广  西

2383.76

34.8

777.17

55.6

       

4002.89

39.4

1377.76

72.2

       

5888.67

68.2

2074.91

87.7

       

1619.25

78.3

467.81

120.2

       

2229.95

35.7

653.53

48.4

      西 

14.23

-78.6

4.73

-77.8

        西

2086.97

37.9

672.72

50.6

       

696.26

11.5

174.59

42.8

       

218.32

47.6

54.90

50.9

       

775.29

50.6

239.53

91.0

       

1327.64

39.1

351.01

64.2

 

 

                       任志强:央视想证明6500万套住房电表数据真实性?

 

           案语:这篇文章引用了大量数据,看来,任志强养了不少捉刀人。

           该文在统计学方面缺少社会学的意识。譬如,6500万套停用电表所反映的6500万套住房,应该包括:

          1、进城务工农民的农村空置房;

          2、小产权概念的商品房是不会统计在政府公报中的;

          3、城乡居民自然消亡后,其住房没有人入住的空房;

          4、入住商品房后闲置的房改房、自建房;

          5、闲置的违章建筑、临时建筑;

        我国自1998年至2009年,计划内已竣工房屋达74亿平方米,约1亿户,再加上小产权房、自建房,总数不会少于2亿户,除了补偿拆迁户的住房——不会少于5000万户,真正买商品房解决住房的户数少得可怜。

 

央视连续数天播放了多期多集的房屋空置情况的节目,其中许多是记者们的亲身经历与有录像证明的户外调查,并且媒体有充分的权利将自己的调查做成节目在更大的视频范围内播出。

央视想证明6500万套住房电表数据的真实性?

我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的话音中是否可以理解为目的有四:一是证明这些已竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象;二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房;三是证明房屋的供求关系并不紧张,没有那么多的需求;四是证明房价的升高是这些投资客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧?也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧?

 但我很奇怪的是为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计,却让非专业的媒体记者用非常不专业的方法去“明察暗访”呢?为什么不是普遍的或分区的抽样调查,而是只在特定的某个楼盘进行调查呢?……记者们完全有理由为自己的非专业能力和人力、财力辩护。但同样,社会也有理由不相信这种非专业的统计与调查,甚至可以认为是有倾向性的进行的调查并故意的创造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表达的观点。

  什么是空置?

什么是空置?国际上有许多案例可以证明,说明至少有两个定义相对统一的概念:一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置,指当年竣工而非销售的库存量,这个空置显示的是一级市场的供求关系,我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据,并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别。二是按全部存量计算出的整体空置率,各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计,大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购而是以是否使用为计算条件的,而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的(类似于工业产品的库存)。

但不管是哪一种空置的统计中都没有现行央视报道的这种一个别楼盘为主的调查与统计的方式。因为这种统计没有前两种统计中的任何基础和可比的基数。

我用香港特别行政区的政府差饷物业估价署每年的物业报告举例,其网址为http://www.info.gov.hk/rvd。

选用其中的几张图表举例:

表一:是私人商业楼宇的情况

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  表一中可以看到,有年内落成楼宇项,此项下有当年的落成总面积、未销售的空置量和计算出的空置百分率。这个百分率可能高达88.6%,但后面有整体空置量,则是以总存量计算的空置量,这个空置则不管是否卖出,而只管是否已经使用的空置量,这个空置约为10%。这两者之间则相差了70—80个百分点。如果以前者来判断市场岂不大错特错。万万不可将统计的基础数字放错了位置,而新增量占总量的比例很低,这一概念是绝不可能误解的。

表二:是私人住宅的情况

同样,前者有当年的情况空置可能高达82.3%,而后者的整体空置率则为6.8%,空置数目为72400套,约为当地总人口数的1%。

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而中国的情况是2008年的全部竣工量商品房住房为493万套,约为城镇家庭总户数的2%左右。而自1999年房改政策实行后的十年中的总竣工套数仅为3322.16万套。

 表三:历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积(套数)比较

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当然这足以证明所谓6500万套空置的谣言根本不成立了。也许这些谣言正是为了欺骗那些不动脑子的记者们。在新增量住房中的空置调查只能证明有些小区中有一定比例的空盘,但并不能证明这6500万套谣言的真实性。

即使按这个调查的情况计算为全国的普遍情况(实际个别小区完全不能代表普遍情况),将全部商品房的竣工量计算为40% 空置大约为1328.8万套,约不到全部存量成套住宅(不计非成套住宅)1.5亿套的8.8%,仅比香港的空置略高2个点,而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5%的空置,则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市,特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。

我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区,而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢?请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。

城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所在(包括二套房以上)。这个比例高达9.5%,略高于美国的比例(主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的)。但2008年的统计仅比2005年增加了0.9个百分点(2008年为8.4%),并且分布于不同的收入家庭,即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%,其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。

  表四:2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况

如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套,其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了,这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋,则就只有230万套左右了。这虽然是个很大的数量,但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的,低于大多数国家城市中的空置率。

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假定以香港的城市空置率为标准计算,以北京同样住宅总量为基数,北京的空置房屋约为3.5亿平方米乘以6.8%为2380万平方米左右。如把各种驻京办事处、驻外流动人员的住房因素计算在内,大约应有3500万平方米空置。同样按记者们调查的情况计算,那么至少要有约35万套以上的住房空置,至少要有8750万平方米以上的新建小区保持40%以上的空置率。大约等于北京6年的住宅竣工小区都保持着40%左右的空置,或者说约有2年以上的全部住宅竣工量没有人居住。而这是不可能的。

  什么是合理的空置率?

什么是合理的空置率?香港常年维持着6%左右的空置率,这个空置就像酒店中的入住率一样,如果都在百分之百,那么就会有许多临时要求住宿的人会少了许多机会。而保持86—95%的入住率则可解决这个矛盾。这个空置就是酒店中的未入住部分。什么是中储粮、中储肉?这与空置一样,是个调节市场余缺的必要储备,可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。

同样,房屋的空置率也如此。一是在需要时有供给的选择余地,不会发生因工作调动、家庭人口增加等各种原因要置换时缺少选择;二是起到供给增量调节市场价格的作用。如当一级市场供给短缺时,空置房会进入市场增加供给,防止一手市场价格上涨过快。虽然这个空置房进入市场的价格已提高了很多,但也会让市场中的供求关系变化,让整体的房屋价格上涨减速。

当政府无能力用大量储备住房的方式像调节猪肉价格一样调控住房价格时,就只好让民众用私有的方式去承担市场风险用储备部分房源调节供求了。这就难免让承担风险的投资者获取利益了,因此任何市场中都会保有一定的空置率。而实际我国的这种没有详细统计的空置情况也许集中于主要城市,但数量不太可能超过香港的整体空置比例,而偶尔居住则并不能用人流量和数灯计算出来。

因此仅用个别小区的调查来证明任何事情都是错误的,只能是用个别现象代替全局的一种偏颇的导向。不知央视想把民众带向何方,不知央视是否是故意在激化社会的矛盾。

为什么不把全面的事实告诉给民众呢?我不否认有第二居所和空置,也不否认有人在炒房或多套炒房,但民众有权选择把大量的钱存在银行等着贬值还是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值,却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀,原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场,因此空置就变成了极大的社会不公平,就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着,而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。

是的,但一部分人把大量的钱存入了银行,而另一部分人却无钱上学、无钱看病、无钱买房,这与上述情况又有什么分别吗?有人说钱存在银行别人不眼红,以为不会将房价抬高。但实际却是让这些存钱在银行的人用货币贬值的损失为另外一批人作嫁衣裳。那么为什么或有理由要让这些人不能投资住房以增加财产性收入,而只能存钱去减少收入呢?难道这样就是公平了吗?

根子在于社会收入分配上,而不在于将钱存在银行还是变成房子存起来。不从根子上解决收入分配的问题,而只想从房子上解决公平等于是拆自己的台。因为货币的贬值只会让整个社会都蒙受损失,并不会给这个社会带来价值。同样房子的价值贬值也只会给社会带来灾难,而不会产生收益与价值。有谁见过泡沫之后的房屋贬值会给那个国家的人民带来收益呢?而经济的高增长中又有哪个国家的房价会逆市而暴跌呢?

为什么有这么多空置租金会上涨?

奇怪的大约是为什么有这么多空置然而租金会上涨呢?为什么不将这些空置房用于出租呢?正在于这些空置房拥有人因为出租的收益太低而非太高。叶檀问:“为什么租房者对于房租的上涨毫无抵抗力?”正在于租价比的不合理,而这个不合理不在于房价太高,而是回到了地价太高的原点上。请问用叶檀计算的租价比是否能租得起这些政府拍卖的土地呢?而历史上压低了租金价格的是因为历史上有大量的低价地及低价房,尤其是有大量的房改房。同样的租金按房改房计算就会发现租价比是较高而非极低了。那么不正是土地的价格在帮助抬高这些租金的价格吗?

中国人历史上就有将现金变成存房的现象,否则就不会有今天留下来的乔家大院、胡家大院、平遥大院等一系列的大院了。历史上这些大院是靠租金活着吗?这些大院不曾出现过空置吗?这些大院多出的房屋没有保障性和发展性的功能吗?

父母也许提前给子女购买了住房,但未婚之前并未居住,不等于不能提前购买。为上学做准备也会提前购买,为退休做准备同样可能,为调动工作而准备等等的理由都与资产增值相结合成为了购买的理由,但却不一定是出租的理由。两头一挤的结果反而是在第二套住房政策的打压之下变成了房租价格的上涨。

减少了购买的能力与需求,就增加了租住的需求,减少了购买的能力反而压缩了出租的条件。政策的变动打破了长期的预期时,人们就会将储备房灵活的处理、以待时机,不敢做出长期的安排。

政府无法控制这些空置在消费者、投资者个人手中的房产

政府可以用行政政策来遏制一手房房价的过快上涨,可以约束开发商的销售行为,却无法控制这些空置在消费者、投资者个人手中的房产。有人将这个希望寄托于房产税的征收上,但全世界有哪个发展中国家的政府会向人民巨额的征收财产性税收呢?而中国的税收在全世界早已被称为是最重的之一了。我国的人均GDP却排在世界100位之后,可想而知不改变收入分配增加民众的收入,则任何方式都不会让民众受益的。

媒体在报道海南省拟对空置房征收闲置税。但一个旅游为主的圣地岂会变成人口常住的地方?本来海南就是个调节南北温度资源差的地区,一年房产半年闲的情况是固有的特征,何来空置问题。那么旅游的淡季时,政府是否会对入住率较低的酒店征收闲置的税收呢?这岂不闹出个全球性的笑话吗?

用减税提高空置房的出租率是许多国家都有的,特别是二战之后的欧洲、美国一定期限内的短租等。而用加税的方式将空置房挤向市场的却几乎找不到成功的案例,加税的结果大约只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大税收向消费者的转移,最终表现在房租的进一步提升上。

大约只有中国才会出现这种仇富与不平的报复心理,让民众会支持与赞同政府对市场加税。岂不知任何税收都一定会传导到生活成本中,在非税对象的其他方面加重成本上升和价格的压力。

很希望中国的政府能像香港特区政府一样每年都公布一份这样的报告,既可以指导国家的宏观决策,又可以指导投资者的判断,并且可以指导市场中的消费。也免去了外行的媒体记者们辛苦的去做无用功,不但不能有助于经济的发展并且不利于社会的稳定,反而让媒体成了替罪羊。

 

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