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白若宏的博客

退休后要制定怎样花掉养老金的长期计划,更要考虑怎样花掉更多的养老金,老年戒得。

 
 
 

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关于我

当过兵,搞过“三支两军”,参加全国第三次人口普查,自学建筑、制冷、设计、预算。忧国忧民,人生无所求,毛泽东时代忧毛泽东思想难实现,改革开放忧邓小平理论不落实。

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房价何时会跌?  

2016-12-02 15:44:18|  分类: |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价何时会跌?这似乎是人们经常议论的话题。

关心房价涨跌的人,首先是有刚性需求并且手中有钱的人——抑或可以贷款又有能力分期付款的人;其次是手中有钱又想改善住房条件的人——抑或可以贷款又有能力分期付款的人;再其次就是手中有钱,住房又高档,手中有钱怕货币贬值的人。

关心房价涨跌的人,一部分是刚性需求,包括结婚,进城,分家;一部分是手中有闲置房想出售,包括老人去世继承的房屋,移民外国、外地,已经住上满意的房子的人、炒房的人。

现在一部分人很有钱,或赚了钱或继承遗产,他们可以有两套房、三套房,按现在的术语就是拥有两套房、三套房的成为一种常态。

如果有这样一条政策,就是以户为单位,对二套房征闲置房税,对三套房加倍征闲置房税,哪怕这项政策五年后实行,那么二手房的价格回应声下跌。

现在,住宅房存量很大,大概超过7亿平方米。2015年商品房开工面积15.4亿平方米,销售12.8亿平方米,年年累加,这个数据是否准确,很难相信,因为开发商出于对业绩的考核,往往不说实话。有很多房屋已经竣工,但不具备开盘的条件,等待时机,这部分房屋还按在建房屋处理。

我国建筑业有不同的统计口径,譬如,房屋,商品房,住宅,商住房;开工面积,在建面积,竣工面积,销售面积等,这使得在研究某个问题时,很难找到有关完整的数据。

我国现阶段的商品房销售,伴随着国家放贷,这个放贷的基础是公积金。人们都看到这样一个事实,就是工资、养老金每年都在涨,这个涨首先冲抵通货膨胀。贷款利率不及存款利率,更不及单位集资利率,因此,购房不用公积金贷款就损失了利率差。有多余的钱买国库券或参加企业集资,也是生财之路。

人们的这种惟利是图的思维模式在商品房销售政策上被放大了,国家进行商品房开发调控的机构对于如何使用公积金作了充分利用,不停地触动人们这根自私自利的神经,以推动商品房的消解。

有不少单位因为企业改制后没了主管单位,从来就没有办理过住房公积金业务,这些单位的职工也无从享受住房公积金,因此那些有住房公积金的职工为了不放弃这个利益,想办法买房享受公积金的好处。

我曾在2004年下海参加房地产开发,初次接触到房地产规划、建筑、销售。

德州市的商品房开发,最初是各企业、机关单位利用已经征用的土地新建或改造建设住房,后来定性为非完全商品房,需要缴纳土地转让金才可以转为完全商品房。接着就是城区内的工厂、仓库搬迁,土地有条件出让。我所参加的房地产开发项目,附加条件就是垫资修建沿街道路,抵扣城市建设配套费——那时政府还很穷。土地出让金在2002年每亩仅20万元,两年后的2004年上涨到每亩45万元。当时有一种说法叫土地增值税,也就是说土地增值收益不全归房地产开发企业。

有一种说法叫“要想富,先修路”。房地产开发也是从修路和改善环境提升商品房的价位,从修路发展到建公园挖人工湖。

与房屋建设同时发展的就是由房地产开发衍生的商品房销售,几乎是在住宅小区刚刚开工,开敞、明亮的售楼中心就拔地而起。售楼的帅哥、靓姐都是能说会道,他们四处取经,搜寻卖点,市中心、学区房、交通便利,内外环境、配套设施等等卖点层出不穷。

2004年3月初,我下海参加房地产开发,到几乎是市中心的一家房地产企业。那时,这家房地产企业的一期大约140套房的销售还不乐观。大约一个月后,也就是四月份,开发公司的总经理说,最近我们的商品房销售得很好,外地房价都在上涨,你看我们的商品房上涨多少合适?

那时市中心的房价仅1700元/平方米,我从近期钢材上涨的幅度,确定了一个比例,最后公司综合各方面因素,基本上也就是这个幅度。但是从后来的发展,房价上涨并不仅仅是建筑材料的上涨——不久又传出温州炒房团开始在全国推波助澜。

那时,好的企业职工每月工资也就1000元,我的月工资才700多元,买房者有不少是经商赚了钱才投资房产的——当然也有人投机征地建厂房,沿街的商铺基本上是购买后用于出租的,有不少住宅也是用来出租。

租房的租金,人们的市场价位是很低的。我现在的住房建筑面积是148平方米的多层住宅的三层,包括车库、储藏室的市场价格在85-95万,下面二层有一户租房户,月租金才1000元。如果按企业集资利息7%计算,利息收入每年6万以上,而租金每年才12000元,仅为利息收入的20%。实际不动产价值不足20万,这还不计住宅的折旧和产权税金。20万元/148平方米,不及住房的建筑造价。

如果说2004年初开始房价第一轮上涨是市场调节,那么2005年初国务院首次调控就是政府干预了。

10年后的2014年,我老伴到一位同事家做客,感觉带电梯的高层住宅楼房很好——视野开阔、空气清新、不用爬楼梯。

带电梯的楼房,对于老年人很适合。2004年我参加房地产开发所在的商住小区的一栋五层楼房就带电梯,当时觉得没有必要,现在看来还是有卖点的。

随着单独二孩在2013年放开后,老伴也考虑将来抱着孩子上下楼不方便,于是从2014年下半年就开始着手购买带电梯的住宅。这年的年底,在国外工作的女婿也回国工作,于是全家出动,在周围各小区考察。在将近半年的时间里,也没有选中合适的住宅。我则认为房地产已经不景气了,需要时再买也不迟。

2015年3月份,老伴和孩子们在附近一个小区选择了一套18层搂的17层近140平方米三室二厅二卫的住宅,约我去看房。我没有去,只是提出我的意见:如果两家分开住,就选一套小一点的,如果两家合住,就选再大一点的。

他们到这个小区售楼处打听,正好有一家要转让,18层楼的11层160平方米三室二厅二卫的住宅,他们去看了一下,感觉很满意。我还是认为四室二厅二卫更好,还可以辟一间书房,如果再添一个男孩,那就五室二厅二卫才好——欲望与梦想是没有止境的。

现在的高层住宅,大部分是毛坯房,全家人都上班,老伴也就承担了装修总管,从2015年7月份付款到2016年5月初装修完毕,用了10个月的时间,如果从定房算起,那就是整整一年。也就在这个时候,我离开工作单位,回家几天,老伴也感觉不行了。一年多选房、装修使老伴体力严重透支,几个月前就感觉疲劳,走路感觉吃力了,而装修前刚刚随我们单位去蒙山旅游,徒步十几里路登上山顶。

这套住宅,贷款40万18年,利息大概有16万。如果这笔钱用于单位集资,每年9%、7%、5%利息:

40*1.09^18 = 188.6848万元;

40*1.07^18 = 135.1972万元;

40*1.05^18 = 96.2647万元。算错了吗?

如购买国库券,按5年期5%利率计算,则: 40*(1+0.05*5)^(18/5) = 89.3173万元。                 

促使我家购买改善型住宅的,除了现在住宅越来越高档、舒适、方便,还有就是国家的住房调控政策的宽、紧与住房公积金的利益。不利用它买房好像丢失点什么。

对于用公积金贷款购房,按国务院的规定,取消担保。德州市的贷款运作是通过房管局进行担保,房管局即办理房产证,又管理房产,于是——凡是办理公积金贷款购房的主,房产证一律被房管局的担保中心扣押,待还完贷款再发还房产证。除了以房产做抵押以套取银行贷款的主,一般人都不提前还贷拿回房产证,因为它实在是没有太多的作用。

企业职工公积金缴存比率不同,一般每人每月200元,两人400元,一年5000元18年约9万元,不及贷款利息。

房子装修完不久,女儿就开始给我上课,说是现在房价不停上涨,人民币入篮不断贬值,小区的房价又上涨了10万等。

孩子们结婚时,单位分给一套公寓,到现在已经空闲了10年,挂网及委托中介出售也有好几年,开始没有办下房产证,后来有了房产证,到现在也没有合适的买家。

现在不少购房者多为改善住房条件,他们都有经济基础。购买二手房者,也都是以地域、卖点选房,不缺钱。一般的二手房还不好出售。

现在的住宅建筑寿命都在100年以上,随着人们生老病死的循环,房屋作为不动产却在一个家族或延续交替或绝户,人类兴盛或有期,房屋却是寿命顽强的不动产。

国家调控的目的就是维稳,稳定房价,可接受的浮动。10年来的调控,结果是房价强劲上扬。犹如把房价推向火山口,随时会遭遇火山爆发的冲击。

德州市主城区的规划是向东扩展,于是就有了一路向东的口号。有一个房地产开发企业就以谐音“尚东”命名。不过对于能否顺利发展,大多数人持怀疑态度。

学区房是一个历史话题,从15年前商品房加速度发展就是一个热门话题,这几年才引起重视:

德州市中心城区中小学规划出炉 规划141所学校

2014-09-11 11:30:00      来源: 德州新闻网

        不新建学校,减小班额就是一句空话。而《山东德州市中心城区中小学布局规划(2012-2020年)》(以下简称《规划》)的出炉,使就近入学、控制班额变为近在眼前的现实。

根据《规划》,至2020年,中心城区共规划中小学校141所,其中小学91所,初中36所,九年一贯制学校6所,普通高中8所;总计规划小学阶段学校班级数2538班,初中阶段学校班级数1179班,普通高中阶段学校班级数567班;可容纳小学生114210人,初中生58950人,普通高中生28350人。实现全市小学班额控制在45人,初中班额控制在50人,达到国家规定的班额标准,在中心城区范围内实现义务教育阶段入学率100%

标准:走读小学生上学不用跨公路

为方便学生就近就读,《规划》以“中学服务半径不宜大于1000米,小学服务半径不宜大于500米”作为标准,在三区规划了141所学校,争取使走读小学生不跨过城镇干道、公路及铁路。

据了解,规划范围与城市总体规划中心城区范围相适应,包括:运河经济开发区、德城区、经济技术开发区,规划面积约156平方公里,规划人口约144万。规划目标为,到2020年,全市小学班额控制在45人,中学班额控制在50人,达到国家规定的班额标准。2020年规划期末,在中心城区范围内实现中小学阶段入学率100%。办学条件明显改善,各级各类学校的校舍、图书、教学仪器设备、文化卫生设施达到国家和地方规定的标准。在建校指标上,规划要求建筑容积率小学控制在0.8以下,中学控制在0.9以下;建筑层数小学不超过4层,中学不超过5层;德州市中心城区的普通建筑抗震度为7度,学校的建筑抗震度应提高一级,设为8度。

同时,根据《山东省普通中小学基本办学条件标准(试行)》中生均用地要求,九年义务教育阶段共133所学校中,达到标准学校共107所,占总量的80.5%。中学服务半径不宜大于1000米,小学服务半径不宜大于500米。走读小学生不应跨过城镇干道、公路及铁路。

布局:彻底改变“跨区域上学”

《规划》遵循“中扩、东建、西拓”的总体布局策略,以城市总体规划确定的8个居住片区、33个居住社区为依托,以各居住社区规划人口为依据,在中心城区范围内科学布局中小学设施,从而达到“社区布局均衡,片区总量满足”的布局规划目标。

“中扩”是指德城区中心中小学教育资源密集区域的优质教育资源、生源向外疏散,学校周边拆迁土地优先用于学校建设,扩大学校规模,改变大班额的现状,提升城市中心区教育环境。其中,德城区内部向南北两侧城市边缘区辐射拓展;对外向新城区疏散转移,带动新城区发展活力。

“东建”是指德州经济技术开发区作为城市新区将成为未来中小学教育设施建设的主战场,超前布置中小学教育设施,承接优质教育资源,提升区内居住生活品质。改变在经济技术开发区居住、在德城区上学的现状。“西拓”是指运河经济开发区整合现有资源,随着城区改造、用地功能调整对中小学教育资源进一步优化、完善、提升。改变学位少盛不下、不得不到德城区借读的现状。

同时,根据各居住社区、片区容纳人口,在布局过程中确保各居住社区均衡享有各类中小学设施,规划学生生位数在居住片区范围内总量满足居住人口需求,彻底实现不跨区域就学,达到社区布局均衡,片区总量满足的状态。

近期规划:至明年新建调整43所学校

根据建设时序,规划分近期、中期、远期等三期实现。其中,近期规划至2015年。将在原有学校基础上规划调整或新建学校43所,包括规划小学29所,其中调整15所,新建14所;规划初中11所,其中调整3所,新建8所;规划新建九年一贯制学校3所。

近期规划调整的18所学校分别为:

德城区:

新湖南路小学、解放南路小学、堤岭小学、池口小学、三七小学、第四中学

经济技术开发区:

曹村小学 、王庄小学、八里庄小学、东七小学、沙王小学、袁桥小学、杨庄小学、耿庄小学、小刘庄小学、袁桥中学

运河经济开发区:

石家园小学和第七中学

近期规划新建的25所学校为:

德城区7所:

东地北大街以西、天宇路以北新建18班制小学;学院西路以西、萧何庄以北新建德兴北路小学;向阳大街以西、木材市场地块新建24班制小学;大学路以南、德兴大道以西新建36班制初中;新华路以南、东地路以东新建30班制初中;新建萱蕙学校、明诚学校两所九年一贯制学校。

经济技术开发区15所:

广川大道东侧、教育路南侧新建36班制小学;东风东路北侧、康博公馆东南角新建12班制康博小学;常兴路南侧、蒙山路东侧新建36班制小学;22号线南侧新建林庄小学;新河路北侧新建36班制小学;新城高中西侧新建36班制小学;康博大道东侧、德百玫瑰园西南角新建36班制小学;外海小区东南角新建24班制外海小学;尚德十路南侧、崇德三大道西侧新建30班制大王小学;康博大道东侧、艾家沟北侧新建36班制初中;教育路南侧、广川大道西侧新建36班制初中;世纪花城小区南侧新建48班制初中;新城高中西侧新建30班制初中;尚德十路南侧、崇德三大道西侧新建24班制大王中学;尚德十二路北侧、崇德七大道西侧新建60班制初中。

运河经济开发区3所:

张庄小学和芦庄小学两所小学,以及聚源大街以西、东八里村南,运河大社区内,新建一所36班制九年一贯制学校。

普通高中:城区三所高中将减少31个教学班

《规划》明确,至2020年共规划8所普通高中,567个教学班,可容纳学生28350人,总用地82.4公顷。其中现状保留4所,规划新建4所。8所普通高中区域分布为:德城区3所,经济技术开发区4所(规划新建3所)、运河经济开发区1所(规划新建学校)。

值得关注的是,城区三所普通高中的规划教学班数量统一缩小,共计减少31个教学班,使得生均占地面积大幅上升,教学环境将更为优越。其中,第一中学规划教学班由87个调整为72个,学生数由5273人下降为3600人,生均占地面积可由16.44平方米上升为24.08平方米;第二中学,规划教学班由86个调整为72个,学生数由5598人下降为3600人,生均占地面积可由16.04平方米上升为24.92平方米;实验中学,规划教学班由62个调整为60个,学生数由3583人下降为3000人,生均占地面积可由21.63平方米上升为25.83平方米;第一中学东校区,规划教学班由31个调整为75个,规划学生数为3750人,生均占地面积为35.2平方米。

同时,还将规划新建472班制高中,分别为在经济技术开发区康博大道以东,大学东路以南,规划153亩地72个教学班的高中;在经济技术开发区崇德三大道以西,天衢东路以北,规划159亩地用于建设72个教学班的高中;在经济技术开发区崇德五大道以东、钱屯社区以北,规划171亩地建设72个班的高中;在运河经济开发区聚源大道以西,现状为东八里村村庄用地,规划174亩地用于建设72个教学班的高中。

我家附近有一个高档住宅小区,占地面积大约180亩,开发了10年,至今卖出的商品房不足50%。

住房建设,首先是提供就业岗位;劳动者就业,其效果就是为社会创造财富;住房建设还可以带动多个行业。

农民工进城务工,可以为不进城的农民提供大量土地,使耕者有充足的“田”——可以进城的当了地主,留守者可租地,靠农业机械化完成过去不可想象的农活,农村农民有更大的农业劳动空间。

为了缓解建筑业就业压力,德州市的建筑工程从住房向配套设施转移:

2016德州市中心城区城建计划公布 总投资151.89亿元

齐鲁网

    德州齐鲁网34日讯(记者 王佳亮 通讯员 任云飞)

34日,2016德州市住房城乡建设暨中心城区重点项目推进工作会议召开。德州市委副书记、市长陈飞作重要讲话,市领导张传忠、刘长民、战士平、李世民,市政府党组成员张英昌,市政府秘书长刘长青出席。

会上,2016年德州市中心城区城建计划公布,涉及民生改善、文化建设与公益事业、市政基础设施建设、城市安全与保障、景区生态建设、城市综合体建设等6大类、62个项目,年度投资151.89亿元。

其中,德州市财政投资 10.73 亿元,德城区财政投资 19.85 亿元,经济技术开发区财政投资 34.66 亿元,运河经济开发区财政投资 10.33 亿元,市直部门单位投资 6.01 亿元,市场化运作投资 70.32 亿元。

附:具体实施项目

(一)民生改善。共 5 个项目,年度投资 62.02 亿元。

1. 中心城区保障性住房续建项目。总投资 8 亿元。年度投资 1.6 亿元,续建河东安居苑和德城安居苑保障性住房并完善配套公建设施。市财政投资,市住建局、房管中心实施。

2. 中心城区老旧小区改造项目。年度投资 2.45 亿元,主要包括 2 项工程:

1)对 73 个老旧小区公共配套设施实施改造。年度投资1.4 亿元,完善小区道路、排水、安防、照明、绿化、健身设施等。其中,市财政投资 7000 万元(包括争取上级政策性资金),德城区投资 5000 万元,经济技术开发区投资 500 万元,运河经济开发区投资 1500 万元。三区负责对辖区范围内的小区实施改造建设。

2)对老旧小区供水、供热专营设施改造。年度投资 1.05亿元,其中,市财政投资 5250 万元,专营单位自筹 5250 万元。市公用事业管理局实施。

3. 中心城区棚户区改造项目。总投资 79.02 亿元。年度投资37.95 亿元,主要包括 3 项工程:

1)德城区棚户区改造项目。总投资 5.35 亿元。年度投资2.2 亿元,对罗南街和胜利街棚户区进行改造,完成主体工程。其中,德城区投资 2000 万元,通过市场化运作 2 亿元,德城区实施。

2)经济技术开发区棚户区改造项目。总投资 42.9 亿元。年度投资 24 亿元,对辖区 39 个村庄进行改造。经济技术开发区投资实施。

3)运河经济开发区棚户区改造项目。总投资 30.77 亿元。年度投资 11.75 亿元,续建运河经济开发区石家园棚户区和七中棚户区,对古运新城三期棚户区进行改造。其中,运河经济开发区投资 4.25 亿元,通过市场化运作 7.5 亿元,运河经济开发区实施。

4.中心城区安置房建设项目。总投资 36.2 亿元。年度投资19.9 亿元,主要包括 3 项工程:

1)德城区安置房建设项目。总投资 17.2 亿元。年度投资10.9 亿元,续建池口家园和堤岭家园安置区一期,实施小于庄和魏庄安置房建设。德城区投资实施。

2)经济技术开发区安置房建设项目。总投资 17 亿元。年度投资 7 亿元,对东七、林庄、杏园、齐庄 4 个村庄进行安置房建设。经济技术开发区投资实施。

3)运河经济开发区安置房建设项目。总投资 2 亿元。年度投资 2 亿元,对钟辛庄和代官屯进行安置房建设。运河经济开发区投资实施。

5. 德城区背街小巷改造项目。总投资 1200 万元。年度投资1200 万元,对邹李大街、新湖北路(大学路至青年路)、青年路(育英大街至滨河西路)等 12 条道路进行升级改造、设备维护。德城区投资实施。

(二)文教卫生与公益事业建设。共 28 个项目,年度投资33.31 亿元。

1. 市级专家公寓续建项目。总投资 1.2 亿元。年度投资 7000万元,完成室内工程和配套市政设施建设。市财政投资,市住建局实施。

2. 市残疾人康复中心续建项目。总投资 2 亿元。年度投资4500 万元,其中,4400 万元用于一期儿童康复中心主体建设,100 万元用于项目总体规划方案设计。市财政投资,市住建局实施。

3. 高级师范学校续建项目。总投资 6 亿元。年度投资 1.5亿元,实施一期工程,包括教学及实验用房、学生宿舍楼校舍、操场及道路的附属设施等。市财政投资,经济技术开发区实施征收拆迁,市教育局实施项目建设。

4. 实验中学规范化学校建设项目。总投资 5200 万元。年度投资 5200 万元,完成学生餐厅、田径场、篮排球场等配套设施建设。以市教育局融资为主实施。

5. 特校综合楼建设项目。总投资 3700 万元。年度投资 2200万元,完成综合楼建设。以市教育局融资为主实施。

6. 市人力资源市场续建项目。总投资 1.75 亿元。年度投资6000 万元,完成主体框架及外墙保温工程。市财政投资,市人社局实施。

7. 市信访中心续建项目。总投资 2600 万元。年度投资 1400万元,完成信访中心建设并使用。市财政投资,市机关事务管理局实施。

8. 市城管执法局高铁新区生产基地项目二期建设项目。总投资 4000 万元。年度投资 1000 万元,完成生产管理用房、附属配套设施及设备建设。市财政投资,市城管执法局实施。

9. 市妇女儿童医院建设项目。总投资 2 亿元。年度投资1亿元,完成规划设计等前期工作,并实施病房楼建设。市财政投资,市卫计委、市妇女儿童医院实施。

10. 市中医院康复医养中心建设项目。总投资 5 亿元。年度投资 8000 万元,完成康复医养中心业务用房建设。市卫计委通过市场化运作实施。

11. 市职业教育公共实训中心二期建设项目。总投资 1.4 亿元。年度投资 7000 万元,建设公共实训中心综合楼。市教育局、德州职业技术学院通过市场化运作实施。

12. 市应用技术研究院建设项目。总投资 15 亿元。年度投资 3.8 亿元,完成前期准备及手续办理,并建设综合研发、专家公寓及部分独立研发楼。金鲁班集团通过市场化运作承建,市应用技术研究院管理中心实施。

13. 汽车快速客运站建设项目。总投资 5000 万元。年度投资 2000 万元,建设快速客运站综合楼及附属构筑物。市交通运输局自筹实施。

14. 市颐养中心建设项目。总投资 2.48 亿元。年度投资 5000万元,规划建设市级颐养中心,完成项目规划选址、项目用地等前期工作并启动实施一期工程。市民政局自筹资金实施。

15. 市优抚康复医院(老年医养服务中心)建设项目。总投资 2.5 亿元。年度投资 8000 万元,实施优抚康复医院(老年医养服务中心)一期工程。市民政局通过市场化运作实施。

16. 生态科技城中心医院建设项目。总投资 13 亿元。年度投资 3.16 亿元,完成地下基础建设、地下室施工建设及主体框架建设。市卫计委通过市场化运作实施。

17. 市人民医院门诊楼扩建工程建设项目。总投资 2 亿元。年度投资 1 亿元,完成门诊楼建设。市卫计委、市人民医院自筹实施。

18. 公交停车场建设项目。总投资 2000 万元。年度投资 800万元,建设袁桥、七西公交停车场站。市交通运输局自筹实施。

19. 汽车北站建设项目。总投资 3 亿元。年度投资 5000 万元,建设旅客候车室、售票大厅、办公用房、车辆维修车间等配套附属用房。市交通运输局自筹实施。

20. 火车站广场改造续建项目。总投资 1.4 亿元。年度投资4000 万元,建设德州火车站地面广场、地下人防工程等。其中,市人防办自筹 1400 万元,通过市场化运作 2600 万元,市人防办实施。

21. 公安局业务技术用房及公共安全监管平台建设项目。总投资 2.1 亿元。年度投资 1.2 亿元,建设德州市公安局业务用房和德州市公共安全监管平台。以市公安局自筹资金为主实施。

22. 中心城区学校建设项目。总投资 8.28 亿元,年度投资7.28 亿元,主要包括 3 项工程:

1)德城区学校建设项目。总投资 5.4 亿元。年度投资 4.4亿元,扩建东风东路小学、光明小学、第四中学等 9 所学校;新建明诚学校、安居苑小学等 8 所学校。德城区投资实施。

2)经济技术开发区学校建设项目。总投资 4800 万元。年度投资 4800 万元,扩建付庄小学,新建康博小学。其中,经济技术开发区投资 1200 万元,通过市场化运作 3600 万元,经济技术开发区实施。

3)运河经济开发区建设项目。总投资 2.4 亿元。年度投资 2.4 亿元,扩建第七中学、陈庄小学等 5 所学校;新建运河小学、运河初中等 4 所学校。运河经济开发区投资实施。

23. 联合医院医养中心楼二期建设项目。总投资 8800 万元。年度投资 4480 万元,完成征收及主体建设。德城区投资实施。

24. 市立医院扩建项目。年度投资 2.18 亿元,完成征地拆迁等前期工作。德城区投资实施。

25. 德城创业孵化城(德城职业教育园区)建设项目。总投资 15 亿元。年度投资 4.5 亿元,开工建设一期工程。德城区通过市场化运作实施。

26. 德城区文化及体育中心建设项目。总投资 3500 万元。建设图书馆、活动室和多功能厅。年度投资 2300 万元,完成主体工程。德城区通过市场化运作实施。

27. 德城区青少年示范性综合实践基地建设项目。总投资2000 万元。年度投资 2000 万元,对五环体育馆配套设施进行改造,新建实践基地及配套设施。德城区投资实施。

28. 运河开发区文体中心建设项目。总投资 2000 万元。年度投资 1000 万元,建设运河博物馆、图书馆、非遗展示馆、演出大厅等文化设施。运河经济开发区投资实施。

(三)市政基础设施建设。共 7 个项目,年度投资 6.74 亿元。

1. 广川大道北延及地下管廊续建项目。总投资 9500 万元。北起大学路,南至天衢路,长 1060 米,道路红线 60 米。建设道路、排水、地下综合管廊、路灯、绿化等。年度投资 7000 万元,市财政投资,市住建局实施。

2. 大学路道路建设项目。总投资 9 亿元。东起东外环,西至晶华大道,全长约 14 公里,用海绵城市理念建设道路、排水、路灯、绿化等,并同步实施跨减河大桥建设。2016 年启动实施一期工程(减河滨河东路至东外环),约 11 公里。陵城区、经济技术开发区投资负责征收拆迁工作。年度投资 3 亿元,市住建局通过市场化运作实施。

3. 天衢东路市政设施完善项目。总投资 600 万元。年度投资 600 万元,完善晶华大道至中傲大道路段供电及照明设施。市住建局通过市场化运作实施。

4. 东风北街建设项目。总投资 1300 万元。东起广川大道,西至规划 4 号线,全长 602 米,道路红线 20 米,两侧各 5 米绿化带,建设道路、排水、路灯、绿化等。年度投资 1300 万元,市财政投资,市住建局实施。

5. 晶华北大道雨水管道建设工程项目。总投资 1200 万元。年度投资 1200 万元,完成自红都路起向北路段专用雨水管道敷设及收集设施建设。市财政投资,市城管执法局实施。

6. 南运河污水收集管网整体迁建工程项目。总投资 4600 万元。年度投资 4600 万元,市城管执法局负责在桥口泵站新建一座日提升能力五万立方米泵站,沿南运河大堤外侧铺设一条桥口至北厂泵站的排水管道,长约 4300 米;市环保局负责改造北厂泵站,封堵原南运河污水收集管网。德城区投资负责征收拆迁工作。市财政投资,市城管执法局、市环保局实施。

7. 中心城区道路提升改造项目。总投资 2.27 亿元。年度投资 2.27 亿元,主要包括 3 项工程:

1)德城区道路提升改造工程。总投资 7900 万元。年度投资 7900 万元,对新建路等 9 条道路及配套设施进行升级改造。德城区投资实施。

2)经济技术开发区道路提升改造项目。总投资 8900 万元。年度投资 8900 万元,对将军大街等 4 条道路进行提升改造。新建体育路(太阳湖路至新河路),杨庄村棚改项目配套工程,奥特莱斯综合体配套道路工程,续建规划 5 号线。经济技术开发区投资实施。

3)运河经济开发区道路提升改造项目。总投资 5900 万元。年度投资 5900 万元,对五一路等 4 条道路进行提升改造。新建鑫源大道(闫庄至屠屯)。运河经济开发区投资实施。

(四)城市安全与保障。共 9 个项目,年度投资 3.43 亿元。

1. 德州地下管线综合信息管理系统建设项目。总投资 6000万元。年度投资 6000 万元,提升完善中心城区地下管线综合信息管理系统功能,编制相关标准规范,对部分隐患进行排查、定位。其中,市财政投资 3000 万元,通过市场化运作 3000 万元,市住建局、城管执法局、公用事业管理局实施。

2. 数字化城建档案馆建设项目。总投资 130 万元。年度投资 130 万元,完成馆藏档案数字化转换,配置应用软件,实现数字档案异地备份。市财政投资,市住建局实施。

3. 中心城区供水、供气、供热工程建设项目。总投资 6200万元。年度投资 6200 万元,主要包括 3 项工程:

1)供水工程建设项目。总投资 4500 万元。年度投资 4500万元,新建供水管网 25000 米,改造供水管网 4200 米,新建三水厂污泥处理工程。市公用事业管理局自筹实施。

2)供气工程建设项目。总投资 200 万元。年度投资 200万元,新建供气管网 3700 米。市公用事业管理局自筹实施。

3)供热工程建设项目。总投资 1500 万元。年度投资 1500万元,新建供热管网 1300 米,改造供热管网 1800 米。市公用事业管理局自筹实施。

4. 南部生态片区污水管网改造工程续建项目。总投资 2550万元。年度投资 1550 万元,对污水管网建设形成的裸露地,进行绿化恢复提升,配套建设灌溉、环卫设施。市财政投资,市城管执法局实施。

5. 消防设施建设项目。总投资 4500 万元。其中,年度投资1000 万元,补建市区市政消火栓 500 具,市财政投资,市公安局和市公用事业管理局实施;年度投资 1400 万元,在高铁新区和天衢工业园建设消防站,市财政投资,市公安局实施。

6. 大屯水库向城区供水工程。总投资 3500 万元。年度投资3500 万元,建设供水泵站、供水管道等设施。市水利局通过市场化运作实施。

7. 上实环境污水处理厂提升改造续建项目。总投资 1300 万元。年度投资 1100 万元,对上实环境污水处理厂进行综合提升改造,适时建设。市环保局通过市场化运作实施。

8. 中心城区排水防汛项目。总投资 1.12 亿元。年度投资 1.12亿元,主要包括 3 项工程:

1)德城区排水防汛项目。年度投资 700 万元,对迎宾大街等道路和荣庄沟等沟渠进行清淤疏浚,对南干渠北侧污水收集管网进行维修改造。德城区投资实施。

2)经济技术开发区排水防汛项目。年度投资 6000 万元,对崇德一大道(三八路至果园路)管道改造重建。经济技术开发区投资实施。

3)运河经济开发区排水防汛项目。年度投资 4500 万元。完成青年路、宏森路等排水管道敷设。运河经济开发区投资实施。

9. 新华片区供暖管网配套工程改造项目。总投资 2250万元。年度投资 2250 万元。德城区通过市场化运作实施。

(五)景区生态建设。共 4 个项目,年度投资 2.13 亿元。

1. 杨庄河整体改造续建项目。总投资 5000 万元。年度投资5000 万元,清淤河道 6400 米,维修加固涵闸 5 座,重建涵闸 3 座,重建桥梁 2 座。经济技术开发区投资负责征收拆迁工作。市水利局自筹实施。

2. 西北绕城线改建工程绿化项目。总投资 400 万元。年度投资 400 万元,完成西北绕城线道路绿化建设。德城区投资实施。

3. 运河经济开发区景区建设项目。总投资 5.89 亿元。年度投资 1.39 亿元,实施九龙湾公园门前改造一期工程,对九龙湾及周边湿地进行保护性建设,建设西陈沟、凤鸣湖及其周边水系绿化带。其中运河经济开发区投资 3900 万元,通过市场化运作1 亿元。运河经济开发区实施。

4. 行政中心及长河公园水质改造项目。总投资 1960 万元。年度投资 1960 万元,完成水源保障、运行养护、规划建设等前期方案论证,铺设输水管道,建设提排泵站等,实施行政中心水域清淤以及护岸、桥体等设施改造。经济技术开发区投资负责征收拆迁工作。市财政投资,市城管执法局实施。

(六)城市综合体建设。共 9 个项目,年度投资 43.16 亿元。

1. 唐人中心城市综合体项目。总投资 75 亿元。年度投资 5亿元,启动二期住宅建设和商业裙楼的内外装。城市综合体(房地产业)产业办通过市场化运作实施。

2. 蓝天百脑汇资讯广场城市综合体项目。总投资 11 亿元。年度投资 3 亿元,完成商业和住宅建设,竣工验收并交付使用。城市综合体(房地产业)产业办通过市场化运作实施。

3. 绿城城市综合体项目。总投资 16 亿元。年度投资 3.5 亿元,完成一期商业和住宅建设,竣工验收并交付使用;启动二期住宅规划设计工作。城市综合体(房地产业)产业办通过市场化运作实施。

4. 万达广场城市综合体项目。总投资 60亿元。年度投资 5.26亿元,完成二期工程建设,竣工验收并交付使用。德城区通过市场化运作实施。

5. 东方红路地下建设工程。总投资 4 亿元。年度投资 4 亿元,在东方红西路、解放中大道、迎宾大街等规划范围现状道路地下建设掩蔽物资库及商业配套设施。德城区通过市场化运作实施。

6. 德州中元科技创新创业园建设项目(原经济技术开发区创新创业园加速器建设项目)。总投资 10 亿元。年度投资 2 亿元,完成科研孵化楼、办公楼等单体的装饰装修及园区配套设施。经济技术开发区投资实施。

7. 中国(德州)金尚国际城建设项目(原德州东方国际皮都建设项目)。总投资 30 亿元。年度投资 5 亿元,规划建设皮革展销中心、电商大厦、美食娱乐街、综合商业区及配套住宅等。经济技术开发区通过市场化运作实施。

8. 芭蕾雨奥特莱斯新城市综合体项目。总投资 80 亿元。年度投资 13.4 亿元,完成一期商业建筑建设。经济技术开发区通过市场化运作实施。

9. 中转公司地块城市商业综合体项目。总投资 10 亿元。年度投资 2 亿元,完成一期工程城市商业综合体建设。运河经济开发区通过市场化运作实施。



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历年楼市新政及房价走势一览(2005-2015年) 

2005

首次调控

首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会212号文件收紧房地产信托。

市场反应:虽然许多项目主动降价出售存量,但房价总体继续上涨。

2006

70/90政策

“国六条”出台,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即“70/90政策”。

市场反应:房价继续上涨,涨幅相对平稳,中小户型房增加。

2007

房贷新政

9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。

市场反应:当年楼市价格暴涨、地王频现,政策出台后,2008年全年房价明显下跌,成交量也明显萎缩。

2008

放宽二套房贷

对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

市场反应:中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后继续大涨。

2009

国四条

10月24日,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。

2010

限购令

1月10日国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。

市场反应:这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。

2011

二套首付提高

“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。

市场反应:房价继续上涨。

2012

严打小产权房

多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

市场反应:一线城市房价继续上涨。

2013

新国五条

2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

市场反应:开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。

2014

“9·30”房贷新政

各地陆续松绑限购政策,9月30日央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。

市场反应:相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。

2015

3月新政

央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

另:首付变化

2006年

首付不低于三成

2007年

首套房90平米以下首付不低于两成,90平米以上不低于三成;二套房首付不低于四成

2010年

二套房“认房又认贷”,首付不低于五成,房价过高地区可暂停发放第三套房贷

2011年

二套房贷首付提至六成

2013年

北上广深等城市二套房首付提高至七成

2014年

二套房“认贷不认房”,对拥有1套住房并结清贷款的家庭,第二套房贷可按照首套房贷政策执行

2015年

二套房首付降为四成

M0、M1、M2历史数据
月份M0 数量(亿元)M0 同比增长M1 数量(亿元)M1 同比增长M2 数量(亿元)M2 同比增长
2016年10月64200.007.2465400.0023.91519500.0011.6
2016年9月65100.006.6454300.0024.71516400.0011.5
2016年8月63500.007.4454500.0025.31511000.0011.4
2016年7月63300.007.2442900.0025.41491600.0010.2
2016年6月62800.007.2443600.0024.61490500.0011.8
2016年5月62800.006.3424300.0023.71461700.0011.8
2016年4月64400.006.0413500.0022.91445200.0012.8
2016年3月64700.004.4411600.0022.11446200.0013.4
2016年2月69400.00-4.8392500.0017.41424600.0013.3
2016年1月72500.0015.1412700.0018.61416300.0014.0
2015年12月63200.004.9401000.0015.21392300.0013.3
2015年11月60300.003.2387600.0015.71374000.0013.7
2015年10月59900.483.8375806.4514.01361020.7013.5
2015年9月61022.973.7364416.9011.41359824.0613.1
2015年8月59061.791.8362793.739.31356907.9813.3
2015年7月59010.712.9353122.196.61353210.9213.3
2015年6月58604.262.9356082.864.31333375.3611.8
2015年5月59075.971.8343085.864.71307357.6310.8
2015年4月60772.463.7336388.243.71280779.1410.1
2015年3月61949.816.2337210.522.91275332.7811.6
2015年2月72896.1917.0334439.225.61257380.4812.5
2015年1月63040.51-17.6348109.5010.61242710.2210.8
2014年12月60259.532.9348056.413.21228374.8112.2
2014年11月58438.533.5335114.133.21208605.9512.3
2014年10月57691.643.8329617.733.21199236.3112.6
2014年9月58844.994.2327220.214.81202051.4112.9
2014年8月57997.615.6332023.235.71197499.0812.8
2014年7月57346.55.4331347.326.71194249.2413.5
2014年6月56951.055.3341487.458.91209587.214.7
2014年5月58051.116.7327839.565.71182293.9613.4
2014年4月58615.545.4324482.525.51168812.6713.2
2014年3月58329.35.2327683.745.41160687.3812.1
2014年2月62320.953.3316625.116.91131760.8313.3
2014年1月76488.622.5314900.551.21123521.2113.2
2013年12月58574.447.1337291.059.31106524.9813.6
2013年11月56441.277.7324821.929.41079257.0614.2
2013年10月55595.728.0319509.388.91070242.1714.3
2013年09月56492.535.7312330.348.91077379.1614.2
2013年08月54925.359.3314085.919.91061256.4314.7
2013年07月54412.789.5310596.469.71052212.3414.5
2013年06月54063.919.9313499.829.11054403.6914.0
2013年05月54431.3910.8310204.4811.31042169.1615.8
2013年04月55607.1510.8307648.4211.91032551.916.1
2013年03月55460.5212.4310898.2911.91035858.3715.7
2013年02月60313.6517.2296103.249.5998600.8315.2
2013年01月62449.634.4311228.5515.3992129.2515.9
2012年12月54659.777.7308664.236.5974148.813.8
2012年11月52392.1210.72968835.5944832.413.9
2012年10月51467.7110.5293309.786.1936404.2814.1
2012年9月53433.4913.3286788.217.3943688.7514.8
2012年8月50235.069.7285739.274.5924894.5913.5
2012年7月49705.8510.0283090.684.6919072.413.9
2012年6月49284.6410.8287526.174.7924991.213.6
2012年5月49039.7210.0278656.313.5900048.7713.2
2012年4月50199.3210.4274983.823.1889604.0412.8
2012年3月49595.7410.6277998.114.4895565.5013.4
2012年2月 51448.788.8 270312.114.3 867171.4213
2012年1月59820.723.0270010.403.1855898.8912.4
2011年12月 50748.4613.8 289847.707.9 851590.9013.6
2011年11月47317.2612281416.377.8825493.9412.7
2011年10月46579.3911.9276552.678.4816829.2512.9
2011年9月47145.2912.7267193.168.9787406.213
2011年8月45775.2914.7 273393.7711.2 780852.3013.5
2011年7月45183.114.3270545.6511.6772923.6514.7
2011年6月44477.814.36274662.5713.05780820.8515.85
2011年5月44602.8315.4269289.6312.7763409.2215.1
2011年4月45489.0314.7266766.9112.9757384.5615.3
2011年3月44845.2214.8266255.4815758130.8816.6
2011年2月47270.2410.3259200.514.5736130.8615.7
2011年1月58063.9442.5261765.0113.6733884.8317.2
2010年12月44628.1716.7266621.5421.2725851.7919.7
2010年11月42252.1616.3259420.3222.1710339.0319.5
2010年10月41646.2116.6253313.1722.1699776.7419.3
2010年9月41854.4113.8243821.920.9696471.519
2010年8月39922.7616244334.5521.9687502.1519.2
2010年7月39543.1615.5240664.0722.9674051.4817.6
2010年6月38904.8515.724058024.6673921.7218.5
2010年5月38652.9715.2236497.8829.9663351.3721
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